Toute stratégie distressed porte un coût-temps. Dans l'immobilier judiciaire, ce coût n'est pas théorique — il est calendaire, indexé et actualisable.
Chaque retard procédural prolonge la période de détention. Chaque période de détention cumule le carry. Chaque carry érode le TRI. Rien de cela n'est caché — c'est simplement ignoré par les acheteurs qui s'ancrent sur le prix plutôt que sur la procédure.
Notre underwriting tarife directement la procédure : calendriers probabilistes pour chaque étape, sensibilité aux événements procéduraux, modélisation de second ordre pour les recours et la propriété contestée.
Quand le temps est correctement tarifé, la décote apparente des actifs distressed disparaît souvent. Ce qui reste, c'est l'asymétrie authentique — les cas où la structure juridique protège le timing au lieu de le menacer.
La discipline commence par refuser de romantiser la décote. Le prix est le prix après le calendrier.